Servitude de cour commune et domaine public

L’article L. 471-1 du code de l’urbanisme prévoit la possibilité de créer une servitude de cour commune entre deux fonds privés, souvent pour optimiser les droits à construire.

S’agissant du domaine public, initialement, il était interdit de constituer une
servitude de cour commune (TC, 28 avr. 1980, n° 02160, SCI Résidence des Perriers).

Cependant, le juge administratif a nuancé cette position en admettant l’existence de servitudes sur le domaine public lorsque la servitude était préexistante à l’incorporation de la propriété dans le domaine public et lorsque cette servitude n’était pas incompatible avec l’affectation du domaine (CE, 26 févr. 2016, n°
383935).

Toutefois, il est apparu un grand nombre de situations dans lesquelles le domaine public était enchevêtré avec des propriétés privées, notamment s’agissant de bureaux au sein d’ensemble immobilier en copropriété.
L’article L. 2122-4 du code général de la propriété des personnes publiques, entré en vigueur le 1 er juillet 2006, a reconnu de façon générale la faculté de constituer des servitudes sur le domaine public dans les termes suivants : « Des servitudes établies par conventions passées entre les propriétaires, conformément à l’article 639 du code civil, peuvent grever des biens des personnes publiques mentionnées à l’article L. 1, qui relèvent du domaine public, dans la mesure où leur existence est compatible avec l’affectation de ceux de ces biens sur lesquels ces servitudes s’exercent ».

Ainsi, au terme des évolutions jurisprudentielles et légales, les propriétés des personnes publiques peuvent désormais être grevées d’une servitude de cour commune.

Il sera rappelé que leur création sera nécessairement conventionnelle et
subordonnée à la compatibilité entre cette servitude et l’affectation domaniale.