La clause de non-recours à l’encontre des constructeurs stipulée dans un contrat de vente immobilière est réputée non écrite

Dans un arrêt n°18-22983 rendu le 19 mars 2020, la Cour de cassation rappelle que les dispositions relatives aux garanties des constructeurs sont d’ordre public, conformément à l’article 1792-5 du code civil.

En l’espèce, il était mentionné, dans l’acte de vente, une exclusion de tout recours contre l’entreprise ayant réalisé le raccordement au réseau d’assainissement de la maison vendue.

Ayant par la suite rencontré des difficultés avec le système d’assainissement, les acquéreurs avaient assigné. Dans un arrêt rendu le 7 juin 2018, la Cour d’appel d’Amiens a déclaré irrecevables les demandes formulées par les acquéreurs, retenant qu’ils avaient renoncé à tout recours, y compris à l’encontre de l’entrepreneur, par application de la clause contenue dans la vente. L’arrêt de la Cour d’appel d’Amiens a été cassé par la Cour de cassation, qui a jugé qu’une telle clause avait pour effet d’exclure la garantie décennale des constructeurs et devait donc, sur le fondement de l’article 1792-5 du code civil, être réputée non écrite.

La position vient donc rappeler la portée de ces dispositions du code civil.

Dans une espèce similaire, toujours s’agissant du système d’assainissement, des vendeurs, non professionnels, considérés comme constructeurs, avaient tenté de se prévaloir d’une clause dans l’acte de vente prévoyant que « L’acquéreur déclare en faire son affaire sans recours contre quiconque », en vain (CA NANCY 3/12/2018 nº17/02230).

Cet arrêt réaffirme solennellement la protection de l’acquéreur qui pourrait se « laisser séduire par des clauses abusives, en échange par exemple de quelques prestations supplémentaires ou d’une réduction de prix » (H. de Gaudemar, B. Delaunay, P. Malinvaud « Responsabilités spécifiques post-contractuelles », Responsabilité des constructeurs (droit public), Dossier 482, 2018/2019).

La question d’un recours en responsabilité du notaire ayant inséré une telle clause demeure hypothétique dès lors que l’on voit mal un vendeur reprocher à son notaire le défaut d’efficacité d’une clause prohibée par les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil (en ce sens : CA Versailles 12/01/2017 nº14/09021).