Focus sur l’existence d’un titre de propriété ou de droits réels permettant de construire lors de la conclusion d’un CCMI

Pourtant ancienne et sévèrement sanctionnée par la nullité du contrat, il n’est pas rare de constater la souscription anticipée d’un CCMI avant même que le maître de l’ouvrage, client du constructeur, ne bénéficie d’un titre de propriété ou de droits réels permettant de construire, obligation rappelée par les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation.

A défaut de la signature de la vente définitive, l’article L. 231-4 du code précité admet que le CCMI puisse être conclu sous la condition suspensive de « a) L’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente », dispositions d’ordre public en vertu de l’article L. 230-1 destinées à protéger le maître de l’ouvrage.

En l’absence de titre de propriété ou d’une promesse de vente signée au plus tard le jour de la conclusion du CCMI, le maître de l’ouvrage est fondé à en demander la nullité, dans le délai de droit commun.

La question se pose de savoir ce que recouvre la notion de droits réels permettant de construire. Dans un arrêt n°18-21281 du 14 mai 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’une donation en cours au jour de la conclusion du CCMI ne constitue ni un titre de propriété ni un droit réel permettant de construire ni une promesse de vente de sorte que le bénéficiaire de la donation, souscripteur du CCMI, était dès lors fondé à demander la nullité du contrat.

La doctrine est divisée sur le point de savoir si la promesse de vente visée à l’article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation doit être une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente, certains auteurs considérant qu’en raison du caractère potestatif de la levée d’option, qui dépend seulement de la volonté de l’acquéreur, une promesse unilatérale de vente ne suffit pas lors de la conclusion du CCMI.

En l’état, il ne peut être que conseillé de ne signer aucun CCMI avant la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente.