Focus sur le calcul des pénalités de retard en cas d’ouverture du chantier tardive en CCMI

Selon l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan doit prévoir la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison, dont le montant ne peut être inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Les pénalités de retard sont dues jusqu’à la livraison de la construction (V. par ex. Cass. 3e civ., 21 oct. 2008, n° 07-18.270).

Mais qu’en est-il lorsque l’ouverture du chantier, point de départ du délai de réalisation des travaux, intervient elle-même avec retard ?

La question n’a été tranchée qu’en 2017 par la Cour de cassation qui juge que :

« Le point de départ du délai d’exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier »

Cass. 3e civ.,12 oct. 2017, n°16-21238

Le calcul des pénalités de retard commence donc à la date à laquelle l’ouverture du chantier aurait dû théoriquement avoir lieu et non au jour où les travaux ont effectivement débuté.

Les constructeurs assument donc le risque de retard avant l’ouverture du chantier, souvent lié à l’obtention parfois chaotique du permis de construire et seront donc sanctionnés bien avant que les travaux commencent.

Par cette position, les juges démontrent leur capacité à intervenir au sein du contrat en adoptant une vision pragmatique, extensive et globale des pénalités de retard prévues au CCMI, conforme à l’esprit du dispositif, et ainsi protecteur du profane, subissant parfois des délais importants avant l’ouverture du chantier.